SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: THAY ĐỔI CHẾ ĐỘ SỞ HỮU VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ LÀ 2 ĐIỀU CỐT LÕI. 

0
30
Một dự án bất động sản
   

Chu Hồng Quý

Quốc hội vừa thảo luận về Dự thảo luật Đất đai sửa đổi và chẳng có gì thay đổi căn bản. Xin đăng lại bài viết được viết vào lúc Chính phủ lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Bài này đã đăng trên nhóm CĐNCĐK nhưng… quên đăng trên trang fb cá nhân này.

SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤT ĐAI: THAY ĐỔI CHẾ ĐỘ SỞ HỮU VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ LÀ 2 ĐIỀU CỐT LÕI. 

Từ sau “Đổi mới”, Quốc hội đã nhiều lần ban hành, sửa đổi luật pháp về đất đai: 

Luật đất đai 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi 1998, Luật đất đai sửa đổi 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai 2013. 

Nhưng, càng sửa đổi bổ sung thì tình trạng tranh chấp, khiếu kiện đất đai càng trầm trọng. 

Luật Đất đai hiện nay không công nhận quyền đa sở hữu đất đai. Coi đất đai là sở hữu toàn dân, giao cho một nhóm người quản lý. Họ có quyền sinh sát trong tay, và họ được phép quyết định phân phối tài sản xã hội là lợi ích về quyền sử dụng đất cho ai. Những thế lực thân hữu trục lợi từ chính sách bất bình đẳng này. Đây là nguyên nhân chính gây nên những oan ức, bất công dẫn đến nhiều khiếu kiện dai dẳng.

Tai hại hơn, qua các lần sửa đổi luật Đất đai giúp thị trường bất động sản càng tăng trưởng thì càng cản trở đầu tư, gây hại lớn cho sự phát triển kinh tế quốc gia. 

Thị trường bất động sản tăng trưởng cũng có tác dụng tăng thu ngân sách qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đai. Nhưng thị trường bất động sản tăng trưởng cũng đẩy giá nhà đất tăng cao, kìm hãm phát triển sản xuất kinh doanh. Đây là chính sách tận thu thuế làm kìm hãm tăng trưởng kinh tế. 

Luật Đất đai hiện nay không đánh thuế một cá nhân sở hữu QSD nhà đất thứ 2, thứ 3 trở lên. Nên đã khuyến khích đầu cơ, một cá nhân có 2-3, thậm chí hàng chục QSD nhà đất khác nhau. Chính sách này có lợi cho các thế lực thân hữu là các điền chủ chiếm hữu nhiều đất đai, nhưng gây hại lớn cho nền kinh tế và thiệt thòi cho tầng lớp bình dân. 

Điều ấy có vẻ như kích thích thị trường bất động sản tăng trưởng về quy mô. 

Chưa thấy một thống kê nào về tổng vốn hóa trên thị trường bất động sản, và cũng khó có thể thống kê được vì không thể xác định bất động sản nào là bất động sản đầu cơ và bất động sản nào là chủ sở hữu dùng để ở hay làm mặt bằng sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị gia tăng. Nhưng, tham chiếu với tổng vốn hóa trên thị trường chứng khoán thì vốn hóa trên thị trường bất động sản có thể ước lượng lên đến 300 đến 400 tỷ USD, cao hơn GDP nhiều. 

Sự tăng trưởng đầu cơ luôn làm lãng phí tài nguyên quốc gia và kìm hãm phát triển kinh tế, bởi đầu cơ chỉ làm tăng Tổng sản phẩm quốc nội GDP danh nghĩa mà thực chất không làm tăng giá trị gia tăng cho xã hội. 

Đầu cơ đất đai đẩy giá đất tăng cao, người thu nhập thấp có nhu cầu thực sự mua nhà để ở thì không mua được, các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài muốn mở rộng đầu tư thì gặp khó khăn bởi giá bất động sản tăng cao. Giá thuê mặt bằng tăng làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá cả tăng đối với mọi loại hàng hóa, trong đó có cả hàng hóa thiết yếu mà lẽ ra luôn phải có chính sách bình ổn giá thấp, làm cho đời sống của tầng lớp bình dân càng thêm khó khăn, chênh lệch giàu nghèo gia tăng. 

Muốn kiểm soát giá thuê/mua mặt bằng sản xuất kinh doanh ở mức thấp để thúc đẩy phát triển kinh tế, cần phải kiềm chế đầu cơ bất động sản bằng chính sách thuế nhà đất. 

Tóm lại, để đảm bảo phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, tạo công bằng xã hội, thúc đẩy phát triển bền vững nền kinh tế quốc dân, thì việc sửa đổi luật Đất đai phải thực hiện được 2 nội dung là chế độ sở hữu và chính sách thuế: Công nhận quyền đa sở hữu đất đai; Miễn/giảm thuế chuyển quyền sở hữu bất động sản đối với người mua bất động sản thứ nhất để ở/ làm mặt bằng sản xuất kinh doanh; Tăng thuế hoặc áp thuế Tiêu thụ đặc biệt với người sở hữu tài sản nhà đất thứ 2 trở lên đối với các nhà đầu cơ bất động sản. Không lý gì xăng dầu là mặt hàng thiết yếu thì đánh thuế Tiêu thụ đặc biệt mà đầu cơ bất động sản lại chỉ chịu mức thuế suất mua bán tài sản thông thường. 

Hiện nay, Chính phủ đang lấy ý kiến đóng góp của nhân dân cho bản dự thảo luật Đất đai, giao cho Bộ TNMT xây dựng dự thảo luật, tổ chức lấy ý kiến đóng góp và tổng hợp ý kiến trình Chính phủ. 

Chính phủ là cơ quan hành pháp, chủ thể của quản lý nhà nước. Nhân dân và các tổ chức, doanh nghiệp chủ sở hữu quyền sử dụng đất đai là đối tượng quản lý. Nhưng giao cho Chính phủ, mà đại diện là Bộ TNMT tự xây dựng dự thảo luật, tự tổ chức lấy ý kiến rồi tự tổng hợp ý kiến đóng góp, trình Chính phủ để đưa ra một cái Quốc hội xưa nay vẫn biểu quyết gật gù đa số tuyệt đối, thì đó là việc vừa đá bóng vừa thổi còi. 

Nếu không có các cơ quan chuyên trách của Quốc hội và các tổ chức độc lập xây dựng dự thảo, thì việc lấy ý kiến đóng góp của nhân dân vào Dự thảo của Bộ TNMT và việc tổng hợp ý kiến góp ý cho dự thảo này phải giao cho một cơ quan của Quốc hội như Ban Dân nguyện hay Ủy ban Pháp luật, Ủy ban Tư pháp hoặc Thanh tra Chính phủ để tăng thêm chút khách quan. 

Với cách làm và những dự kiến thay đổi nhỏ về mặt kỹ thuật trong bản dự thảo của Bộ TNMT lần này, không hy vọng gì nhiều về một bộ luật Đất đai có thể đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế. 

Những thay đổi kỹ thuật trong bản Dự thảo luật lần này có vẻ chỉ mục đích nhằm khống chế những khiếu kiện, tăng quyền hạn của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai mà giảm quyền lợi của chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Thí dụ như mở rộng đối tượng thu hồi đất… Dự là tình trạng khiếu kiện sẽ gia tăng và trầm trọng hơn nếu dự thảo này được thông qua. 

(Chu Hồng Quý)

– Video: Một vài trong hàng chục ngàn khu biệt thự, biệt thự cao cấp và khu đô thị bỏ hoang trên khắp cả nước.

Advertisement
   

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here