‘Tiêu sản’ chung cư

0
2

Đặng Hùng Võ

Chuyên gia Quản lý tài nguyên

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ 50-70 năm thay vì lâu dài như trước.

Lý do là theo các quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế.

Vấn đề được nêu ra ngay lập tức thu hút sự bàn luận sôi nổi của giới chuyên gia và người dân – đặc biệt là những người cảm thấy mình sắp mất không căn hộ dành dụm cả đời người mới có.

Nhưng đề xuất này không mới. Ngay từ quá trình xây dựng Luật Nhà ở 2014 để sửa đổi Luật Nhà ở 2005, chuyện thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư cũng đã trở thành điểm nóng. Khi đó tôi nhận được rất nhiều thắc mắc và bức xúc rằng sao lại vô lý đến thế, vậy người mua chung cư sẽ mất trắng?…

Các nhà quản lý cho rằng đây là giải pháp tốt nhất để cải tạo nhà chung cư xuống cấp – vấn đề nhiều chục năm trời mới thực hiện được một phần rất nhỏ. Ví dụ, Hà Nội có gần 1.600 chung cư cũ, xây dựng từ những năm 1960-1999, nhưng đến nay chỉ 19 nhà được cải tạo xây mới (đạt 1,2%). TP HCM có 474 chung cư từ trước năm 1975. Thành phố mới chỉ hoàn thành sửa chữa 132/474, tương đương 28%, dù đặt mục tiêu 50% trước năm 2020.

Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch

Trong khi đó những người đã mua nhà chung cư thì sốt ruột gan vì căn hộ tưởng được sở hữu vô thời hạn, nay bỗng trở thành ngắn hạn, không có gì để lại cho con cái. Ai cũng có lý dưới góc nhìn của mình, nhưng chưa tìm được cái lý chung.

Tại Việt Nam, kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa 10 năm 1998 đã quyết định đất ở được sử dụng vô thời hạn, tức là lâu dài, tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Luận cứ là nơi ở phải yên ổn, bền vững cho hộ gia đình, từ thế hệ nọ nối tiếp thế hệ kia, mới tạo được sự yên tâm làm việc. Ở Việt Nam, cấu trúc hộ gia đình vẫn là nền tảng cấu thành xã hội. Làm khác đi xã hội sẽ thiếu ổn định và bền chặt.

Ở các nước công nghiệp phát triển (G7), khái niệm hộ gia đình cũng phai nhạt dần, từng cá nhân trở thành tế bào của xã hội. Giới trẻ cho rằng thuê được chỗ ở là đủ điều kiện để lạc nghiệp vì trong đồng lương đã có đủ tiền chi cho thuê nhà. Các nhà đầu tư dự án bất động sản cũng được tự do lựa chọn thuê ngắn hạn hay mua dài hạn tùy vào phân tích, cân đối chi phí – lợi ích về thuế và giá đất sao cho có lợi nhất. Điều kiện ở ta khác nhiều, chưa thể học theo họ được.

Trung Quốc, một nước hướng tới xã hội chủ nghĩa giống Việt Nam, quy định mọi loại đất đều chỉ được sử dụng ngắn hạn, kể cả đất ở. Họ quy định như vậy không có nghĩa là hết thời hạn thì đất đai bị thu hồi để làm việc khác. Quy hoạch là ổn định và lâu dài, đất có thời hạn thì giá thấp, hết thời hạn thì người sử dụng phải chi trả cho thời hạn tiếp theo.

Nhiều nước khác trong hay ngoài khu vực ASEAN cũng cho nhà đầu tư lựa chọn tùy ý hình thức sử dụng đất ở lâu dài hay có thời hạn, điều chỉnh bằng công cụ thuế. Muốn mạch lạc, mọi việc trong kinh tế thị trường đều phải quy thành tiền để định liệu.

Đối với đất xây nhà chung cư, các nước khác cũng không phức tạp như ở Việt Nam. Cải tạo nhà chung cư khi xuống cấp là việc nên được giao cho cộng đồng cư dân, họ có quyền và trách nhiệm huy động nguồn lực bảo trì và cải tạo. Mọi việc liên quan đến ngôi nhà được dự định từ trước và ghi nhận trong hợp đồng mua căn hộ. Vấn đề phức tạp của nhà chung cư ở Việt Nam là do phương thức quản lý gây ra, không liên quan nhiều đến thời hạn sử dụng đất.

Việc cải tạo, xây mới chung cư cũ triển khai chậm một phần lớn vì ách tắc trong quy định về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, ví dụ: đối với chung cư không phải cấp D (công trình hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, phải sửa chữa lớn, ưu tiên làm ngay) phải có sự đồng thuận 100% hộ dân.

Luật đời cho thấy chẳng có gì mà đạt được 100% sự đồng thuận, mọi việc cứ đạt được 2/3 nhất trí là người có quyền quyết định yên tâm rồi. Đây cũng là nguyên tắc dân chủ tập trung trong phát triển kinh tế, cứ theo thế mà quyết định, miễn là phương án cải tạo được lập phải khách quan, minh bạch và có đủ phân tích kỹ lưỡng về tài chính, lợi ích của từng bên. Các nước khác có hoàn cảnh tương tự họ cũng làm như vậy, rất hiệu quả.

Nhà đất chung cư là câu chuyện lớn. Quyết định không phù hợp có thể làm hỏng chính sách phát triển nhà ở dưới dạng chung cư chiếm tỷ lệ 80% ở các thành phố lớn. Đây cũng là tiền đề để phát triển đô thị hiện đại theo khu chức năng. Hơn nữa, quyết định này cũng liên quan đến vấn đề lớn về nhà ở cho nhóm người yếu thế, ít tiền.

Về lý, Luật Nhà ở cần tập trung vào nhà ở, không nên lan man sang đất. Đất để làm nhà ở sẽ xem xét trong sửa Luật Đất đai đang tiến hành. Việc dùng một luật chuyên ngành này điều chỉnh nội dung luật chuyên ngành khác có thể làm rối hệ thống pháp luật.

Đặng Hùng Võ