VNTB
Trần Thành ghi (VNTB)
“Xây sân golf trong bối cảnh chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp”. Đó là quan điểm của Luật sư Trần Hồng Phong, sau khi ông được cung cấp thông tin, và qua các tài liệu (công khai, không “mật”), để trả lời cho băn khoăn: Nếu như dự án bị thu hồi lấy lại đất mở rộng sân bay thì có phải bồi thường cho chủ đầu tư không?
Tiền chưa trao, cháo đã múc
Ls Trần Hồng Phong cho biết qua tài liệu thể hiện ngày 30/6/2006 giữa công ty Trường An và công ty cổ phần đầu tư Long Biên ký bản “Hợp đồng hợp tác liên kết đầu tư xây dựng” dự án sân golf và các công trình phụ trợ tại hai khu đất tại sân bay Gia Lâm (Hà Nội) và Tân Sơn Nhất (TP.HCM) số 242/HĐHTKD, thì hai bên sẽ cùng hợp tác đầu tư xây dựng các hạng mục sau tại sân bay Tân Sơn Nhất (thực chất là phía Long Biên bỏ tiền ra, còn Trường An là bên đại diện cho quyền lợi của Bộ Quốc Phòng): Sân golf 36 lỗ và nhà câu lạc bộ; xây dựng khu khách sạn và dịch vụ; xây dựng khu căn hộ và biệt thư cao cấp; xây dựng khu trường học cao cấp. Thời gian hợp tác: 50 năm.
Hợp đồng cũng quy định công ty Trường An có trách nhiệm hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để triển khai xây dựng sân golf và các công trình phụ trợ. Long Biên có trách nhiệm lập các Dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền có trong phương an kinh doanh được “Bộ Quốc Phòng phê duyệt”.
Các bên cũng đặt ra tình huống là trong trường hợp khu đất bị nhà nước thu hồi, thì phía Trường An sẽ “không phải bồi hoàn cho Long Biên tất cả phần kiến trúc, trang bị và diện tích của khu đất bị thu hồi”. Và về việc “bồi thường do thu hồi đất” hai bên sẽ cùng kiến nghị Bộ Quốc Phòng, Chính Phủ xem xét, giải quyết (điều 3.3). Cùng đó là trách nhiệm về tài chính đối với Bộ Quốc Phòng (Long Biên mỗi năm phải nộp 27 tỷ đồng trong suốt thời gian hợp tác) và trách nhiệm nộp thuế trong kinh doanh và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
“Nội dung hợp đồng cho thấy thực chất đây mới là kế hoạch tiền khả thi giữa hai bên, trong bối cảnh chưa có bất kỳ cơ sở pháp lý nào xác định phía Trường An có quyền sử dụng hợp pháp khu đất tại sân bay Tân Sơn Nhất, cũng như quyền được phép đầu tư, xây dựng sân golf tại Tân Sơn Nhất”. Ls Trần Hồng Phong nhấn mạnh. Điều quan trọng hơn, là cả hai bên cùng nhận thức rõ, là dự án hợp tác của họ có khả năng bị gián đoạn, bị thu hồi lại đất. Nên đã có hướng giải quyết với nhau. Những thoả thuận này là phù hợp với quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo phân tích của Ls Trần Hồng Phong thì trên thực tế hai bên đã không thực hiện đúng theo những gì đã thoả thuận trong Hợp đồng hợp tác. Theo công văn 749/CTC-QLCS ngày 13/3/2015 của Cục Tài Chính (Bộ Quốc Phòng), đã thể hiện đến hết tháng 2/2015, hai bên vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Bộ Quốc Phòng và bị yêu cầu Trường An phải có trách nhiệm thực hiện đúng (khoản tiền 27 tỷ đồng/năm). Tại công văn này, còn thể hiện một thông tin quan trọng là đến tháng 2/2015, khu vực đất sân golf Tân Sơn Nhất vẫn chưa hề có Hợp đồng thuê đất theo quy định của Luật đất đai.
“Chính từ việc chưa có Hợp đồng thuê đất, cho thấy liên doanh giữa Trường An và Long Biên chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp. Mà chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, thì khả năng chưa được cấp giấy phép cho các Dự án đầu tư trên khu đất (xét về mặt đầu tư), chưa được cấp giấy phép xây dựng (xét về mặt xây dựng) là rất cao”. Ls Trần Hồng Phong nhận định.
Theo phân tích của Ls Trần Hồng Phong, về mặt nguyên tắc, cơ quan có thẩm quyền không thể cấp phép cho dự án đầu tư, hay giấy phép xây dựng trên khu đất mà chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng hợp pháp. “Hay nói khác đi, theo tôi các công trình trong khu vực sân gofl hiện nay (bao gồm cả sân golf, các khách sạn, trường học…) đã được xây dựng trái pháp luật. Tức là khu đất đã và đang bị các chủ đầu tư sử dụng không đúng mục đích. Tức là có sự vi phạm trong pháp luật về đất đai. Vì hiện nay không có căn cứ pháp lý nào để xác định khu đất quốc phòng này có mục đích là làm sân golf, hay khách sạn…”. Ls Trần Hồng Phong nhấn rõ.
Các bên trong liên doanh phải tự giải quyết hậu quả
Vì đây là một vụ việc phức tạp, không thể đơn thuần khẳng định chủ quan một điều gì, nên Ls Trần Hồng Phong nói rằng ông chỉ có ý kiến về mặt nguyên tắc như sau:
Theo quy định tại điều 64 Luật đất đai (năm 2013), trong trường hợp người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật về đất đai, mà ở đây là “sử dụng không đúng mục đích” thì Nhà nước có quyền thu hồi mà không phải bồi thường. Như vậy, việc thu hồi đất sân golf Tân Sơn Nhất hiện nay theo căn cứ này là một tình huống có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét, áp dụng. Đây là khả năng khả dĩ và hợp lý nhất.
Ở một phương diện khác, nếu do nhu cầu cấp bách trong việc cần phải mở rộng sân bay Tân Sơn Nhất, thì nhà nước hoàn toàn có quyền thu hồi toàn bộ đất thuộc sân golf Tân Sơn Nhất vì lý do “phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” theo quy định tại điều 62 Luật đất đai.
Ls Trần Hồng Phong chia sẻ: “Tôi hoàn toàn không “thù ghét” gì giới doanh nhân, nhà đầu tư. Qua công việc, tôi thấy họ luôn có khát vọng làm giàu và điều này hoàn toàn chính đáng. Tuy nhiên, trong kinh doanh thì luôn có rủi ro, mạo hiểm, và vấn đề quan trọng hơn, là phải kinh doanh đúng pháp luật. Đó là lẽ công bằng, hợp lý. Nhất là khi so sánh với lợi ích của đất nước, người dân”.
