Ngày 22/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, có 98,6% đại biểu quốc hội đã bỏ phiếu quyết định chưa thông qua Luật đất đai vì cần thêm thời gian để nghiên cứu, hoàn thiện. Nhiều đại biểu quốc hội còn đề nghị nên có thêm một kỳ họp chuyên đề để đánh giá, góp ý thêm cho dự luật.
Rất nhanh sau đó, vào ngày 18/1/2024, trong cuộc họp bất thường đầu năm, có 432 đại biểu (chiếm tỷ lệ 87.63%) tham gia biểu quyết thông qua bộ Luật quan trọng gồm 16 chương và 260 điều này. Điều 252 quy định luật sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025.
Tốc độ hơn nữa, ngày 26/3/2024, Thủ tướng chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn số 202/TTg-NN, chỉ đạo gấp việc sớm triển khai Luật đất đai, dự kiến từ 1/7/2024 này. Tại sao lại vội vàng như vậy? Bản chất của việc này là gì? và có giá trị gì đối với phần lớn nhân dân?
Cuộc giải cứu “có một không hai”
Sau khi thị trường BĐS bắt đầu đóng băng vào năm 2021, Thủ tướng chính phủ đã ban hành quyết định 1435/QĐ-TTG thành lập tổ công tác do Bộ trưởng bộ xây dựng làm tổ trưởng để “giải cứu”. Nhiều báo chí cho rằng đây là một “cuộc giải cứu quyết liệt nhất, có một không hai trong lịch sử ngành bất động sản”.
Nếu xét về chỉ tiêu tăng trưởng thì việc “giải cứu” là cấp bách vì nền kinh tế phụ thuộc lớn vào Bất Động Sản (BĐS). Theo phát biểu của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS cuả các Tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.
Có nghĩa là hơn 1/5 toàn bộ nguồn vốn ngân hàng đã đưa vào BĐS và bây giờ đang rơi vào tình trạng đóng băng. Đây chỉ là con số theo hồ sơ vay vốn, thực tế nhiều khoản vay khác cũng “lòng vòng” rồi đổ vào BĐS. Một ví dụ mới nhất là Trung tâm tiếng Anh Apax Leaders của Shark Thuỷ cũng lấy tiền học phí dồn vào BĐS, đã biến thành một con nợ đầm đìa và đã bị bắt vì tội lừa đảo.
Nhưng nếu xét về giá trị và ý nghĩa lâu dài cho toàn bộ xã hội, thì việc “giải cứu” vội vàng là lợi bất cập hại. Nó có thể là tác nhân nuôi dưỡng tiếp những khối u đang “vét hết” các nguồn lực khác của xã hội để lấy năng lượng nuôi chính nó.
Trong đó việc đẩy nhanh quá trình thực hiện Luật đất đai là động thái tiếp tay nguy hiểm làm phình khối ung thư ác tính này.
Tại sao phải “giải cứu” một cách bất thường?
Tại một cuộc họp điều hành kinh tế vĩ mô vào tháng 11/2022, Thủ tướng chính phủ đã nói “trong điều kiện bất thường thì các giải pháp cũng phải khác thường”. Nhưng khác thường không có nghĩa là vội vàng. Luật đất đai là một dự luật khó và phức tạp, ngay cả sau khi đã được ban hành nhiều chuyên gia cho rằng còn rất nhiều điều phải nghiên cứu và hoàn thiện thêm.
Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, cần phải ban hành ít nhất 16 văn bản thi hànhthuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ và Bộ trưởng, trong đó có: 9 Nghị định, một Quyết định và 6 Thông tư để cụ thể việc thi hành Luật đất đai. Nếu kể cả các văn bản hướng dẫn thi hành ở cấp địa phương thì con số văn bản cần ban hành có thể đến hàng trăm mới đi vào thực tế và áp dụng được với dân chúng.
Nhưng phải khẩn cấp làm ngay vì theo báo cáo của Bộ xây dựng, hiện nay có khoảng 1,200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc về mặt pháp lý mà thực tế chủ yếu là do không tuân thủ quy định của pháp luật đã được quy định trong Luật đất đai năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Các đại gia đã phát triển bất động sản theo kiểu “tiền trảm hậu tấu” giờ đặt chính phủ và cả nền kinh tế vào vị thế đã rồi, buộc phải ra luật để hợp thức hoá các dự án sai trái đang nằm chờ. Khi kẻ vi phạm đủ lớn, trở thành xương sống của nền kinh tế, thì thay vì bị xử lý, nó sẽ quay lại buộc người chủ phải sửa luật để hợp thức hoá vi phạm của mình.
Cụ thể là từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào ngày 1/7/2015, các doanh nghiệp đã bị tắc ngay từ đầu khâu đầu tiên là tạo lập quỹ đất vì Điều 23 Luật Nhà ở buộc chủ đầu tư phải có “đất ở” mới được xây dựng nhà ở thương mại, nhưng họ vẫn tiến hành xây dựng đến hơn 1,200 dự án.
Để giải quyết, Chính phủ đã “cầm đèn chạy trước ô tô” đề nghị Quốc hội“thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác” nhưng vẫn vướng Luật cũ. Như vậy, Luật đất đai mới phải có hiệu lực “càng sớm càng tốt” để hợp thức hoá cái sai là các doanh nghiệp đã xây dựng nhà ở thương mại trên đất nông nghiệp và đất “khác”. Vấn đề nằm ở chữ “đất khác”.
Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai 2024 thì có tất cả 3 nhóm đất gồm: Nông nghiệp, Phi nông nghiệp và Đất khác. Trong đó Nhóm đất nông nghiệp gồm có 7 loại (Trồng cây hằng năm, cây lâu năm, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chăn nuôi tập trung, làm muối và đất nông nghiệp khác). Nhóm đất phi nông nghiệp gồm có: 10 loại (đất ở; đất xây trụ sở cơ quan; đất quốc phòng, an ninh; đất công trình sự nghiệp; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất công cộng; đất tôn giáo; đất nghĩa trang; đất có mặt nước chuyên dùng và đất phi nông nghiệp khác). Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
Theo chỉ đạo của chính phủ, Bộ Tài Nguyên và môi trường, đã đưa ra một dự thảo nghị quyết cho Quốc hội đề nghị thí điểm 2 chính sách: “Một là cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các loại theo quy định tại Điều 9 kể trên. Hai là cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở.”
Nghĩa là có thể, và chủ yếu là, lấy từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất khác. Thời gian thực hiện dự án thí điểm là 5 năm (từ ngày 1/1/2025 đến 1/1/2030). Như vậy, với việc đẩy nhanh có hiệu lực của luật đất đai, kể từ ngày 1/7/2024 là các doanh nghiệp BĐS đã có thể tự thoả thuận để “lấy” đất rừng, đất nông nghiệp hoặc các loại đất “khác” để xây dựng nhà ở thương mại, mà không nhất thiết phải có một tỷ lệ đất ở. Họ vừa hợp thức được dự án cũ, vừa có thể “thoả thuận” để lấy ngay được dự án mới.
Chính dự thảo Nghị quyết thí điểm này sẽ làm cho lo ngại của đại biểu Nguyễn Công Long (uỷ viên thường trực uỷ ban tư pháp của Quốc hội) thành sự thật khi ông đã nói“Nếu quy định như hiện tại thì doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản có quyền mua hết đất nông nghiệp, đất rừng, chuyển sang mục đích xây dựng dự án nhà ở thương mại, khi đó việc thu hồi chênh lệch địa tô càng khó khăn hơn”
Đừng giải cứu thì người dân được lợi?
Mặc dù đang “đóng băng” nhưng giá nhà ở Việt Nam vẫn thuộc diện đắt nhất trên thế giới nếu so với thu nhập. Theo tính toán thì một người làm công ăn lương bình thường thì họ phải nhịn ăn, nhịn mặc gần 50 năm mới có thể mua được một ngôi nhà.
Nếu khủng hoảng bất động sản xảy ra, giá nhà hạ xuống và người dân có thể mua được nhà. Nếu “tan băng”, mua bán sôi động giá có thể đắt lên. Điều này thì sẽ có lợi cho nền kinh tế trong ngắn hạn vì có xây dựng, mua bán, trao đổi…Vốn tiếp tục được bơm vào nhưng rõ ràng khối u BĐS sẽ ngày càng to lên.
Nguy hiểm hơn, việc giải cứu này sẽ gây ra khả năng gây thất thu ngân sách, thất thoát tài sản công do tình trạng thu gom đất rừng, đất nông nghiệp diện tích lớn, đó là sự “chênh lệch địa tô”.
Thực tế, lợi ích là động lực thúc đẩy các đại gia ráo riết vận động quan chức nhằm phá băng cho chính họ. Hai bên đã gặp nhau để cùng cứu nhau, vừa thu tiền lại làm đẹp hồ sơ tăng trưởng trong nhiệm kỳ của mình còn bỏ mặc số đông nhân dân cần lao đang khao khát một nơi an cư.
Có lẽ nên để cho khối u BĐS này vỡ ra lại là cách “giải cứu” nó tốt nhất.
