“Hãy giao nhà cho chúng tôi!” – Những nạn nhân giận dữ trong cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc

Cù Tuấn

– Cù Tuấn biên dịch phóng sự của The Economist.

Tóm tắt: Hàng triệu người Trung Quốc đang chờ đợi những ngôi nhà có thể không bao giờ được xây dựng.

Gu Lin chọn căn hộ chung cư tại One Riviera vì vị trí của nó: một khu dân cư yên tĩnh chỉ cách khu tài chính Thượng Hải vài km về phía nam và cách sông Hoàng Phố, con sông chia đôi thành phố thành đông và tây,  một quãng đi xe đạp ngắn. Mặc dù Gu phải trả giá cao hơn cho khu vực như vậy, nhưng anh cho rằng điều đó khiến căn hộ có nhiều khả năng giữ được giá trị hơn nếu thị trường bất động sản, như anh nghi ngờ, cuối cùng sẽ rơi vào khủng hoảng.

Gu đã trả trước 70% cho căn hộ trị giá 20 triệu NDT (2,8 triệu USD) này vào tháng 3 năm 2020. Vợ và con của anh, cùng với bố mẹ của anh, dự định chuyển đến căn hộ ba phòng ngủ trên vào mùa xuân năm 2022. Gu, đến từ Thượng Hải và có một công việc được trả lương cao ở cấp quản lý, đã tưởng tượng mình đang đi dạo cùng gia đình dưới 300 cây anh đào mà công ty bất động sản dự định trồng bên cạnh hai tòa tháp dân cư. Nhưng gần hai năm sau khi gia đình nhận được chìa khóa, One Riviera vẫn chỉ là một công trường xây dựng.

Gu Lin là một trong hàng triệu người Trung Quốc đã đổ tiền tiết kiệm cả đời vào một bất động sản có thể không bao giờ được xây dựng. Một cuộc khủng hoảng chưa từng có trong lĩnh vực bất động sản, được tạo ra do sự kết hợp của các chủ đầu tư tham lam, lệnh phong tỏa do Covid-19 và các chính sách sai lầm của chính phủ, đã khiến các công ty phá sản và các nhà đầu tư mất tiền.

Sự hỗn loạn đang ảnh hưởng đến nhiều người trung lưu tại Trung Quốc – những người đã làm ăn phát đạt kể từ khi Đảng Cộng sản Trung Quốc mở cửa nền kinh tế vào những năm 1980. Một số người đã ngừng trả tiền đóng định kỳ. Khoản thanh toán này ở Trung Quốc thường bắt đầu từ rất lâu trước khi các công trình xây dựng mới hoàn thành. Một số người đã tổ chức biểu tình. Cho đến nay các cuộc biểu tình vẫn còn nhỏ và lẻ tẻ, nhưng các chính trị gia lo lắng trước nguy cơ bất ổn lan rộng và khủng hoảng ngân hàng do các khoản tiền mua nhà chưa thanh toán gây ra.

Khi chúng tôi gặp nhau tại một quán Starbucks ở ngoại ô Thượng Hải vào tháng 8, Gu đã đi thẳng vào vấn đề. Anh có thể mất khoảng 14 triệu NDT nếu không nhận được nhà. Khoảng 300 người mua nhà như anh thậm chí đã thanh toán đầy đủ giá trị căn nhà. Gu là một người đàn ông điềm tĩnh và ít nói ở độ tuổi 40. Nhưng anh ấy tỏ ra bối rối khi giải thích về câu chuyện của mình, và thường xuyên cau mày.

Chỉ vài tháng sau khi Gu xuống tiền mua căn hộ trên, chính phủ Trung Quốc đã đưa ra một loạt chính sách nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang quá nóng. Các nhà hoạch định chính sách lo ngại rằng các nhà phát triển lớn đang nợ quá nhiều. Họ cũng muốn chế ngự các công ty đã tích lũy quá nhiều quyền lực thị trường, điều mà Đảng Cộng sản không thích.

Chính phủ Trung Quốc đã hạn chế mức đòn bẩy mà các nhà phát triển bất động sản có thể được dùng, cấm các công ty có nhiều nợ ngắn hạn hơn tiền mặt. Các nhà hoạch định chính sách hy vọng điều này có thể ngăn chặn một cuộc khủng hoảng tài chính, ngăn chặn giá nhà tăng quá nhanh và ngăn chặn tình trạng đầu cơ dẫn đến các thành phố ma khét tiếng của Trung Quốc, nơi toàn bộ khu nhà là những ngôi nhà trống không thể bán được cho ai.

Các chính sách trên tỏ ra hiệu quả quá mức. Vào giữa năm 2021, Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, bắt đầu chật vật trả nợ. Công ty này vỡ nợ vào cuối năm đó. Vào năm 2022, lệnh phong tỏa vì Covid đã cản trở nền kinh tế Trung Quốc. Lo sợ về một tương lai không chắc chắn, những người mua nhà tiềm năng đã tiết kiệm tiền thay vì mua nhà. Nhiều nhà phát triển đã tạm dừng xây dựng và làn sóng vỡ nợ càn quét qua thị trường.

Những nạn nhân bao gồm các chủ nợ của các nhà phát triển – các nhà quản lý tài sản và các quỹ phòng hộ – đã không thể thu hồi được khoản đầu tư của họ. Nhưng các hộ gia đình bình thường cũng đang phải gánh chịu hậu quả của cuộc khủng hoảng. Gavekal, một công ty tư vấn, đã ước tính chỉ riêng các công ty bất động sản lớn còn nợ người mua nhà tính theo giá trị căn hộ khoảng 7 nghìn tỷ NDT. Country Garden, một gã khổng lồ trong ngành bất động sản trước đây hiện đã vỡ nợ, đang xây dựng 1 triệu căn hộ.

Nhưng đại đa số các nhà phát triển bất động sản là các công ty nhỏ như Dongying, công ty đang xây dựng căn hộ của Gu Lin. Bởi vì các công ty này không được niêm yết trên bất kỳ sàn giao dịch chứng khoán nào nên rất khó để biết được quy mô của vấn đề. Một số nhà kinh tế ước tính rằng 2/3 số nhà chưa xây sẽ không bao giờ được hoàn thiện, mặc dù những người khác tỏ ra lạc quan hơn. Ở một số thành phố, người dân đã hết tiền và buộc phải chuyển gia đình đến sống tại những tòa nhà chưa hoàn thiện. Họ phải sống trong những cái hộp bê tông – nóng rẫy vào mùa hè và đóng băng vào mùa đông – và phải đun nước trên bếp lửa để tắm.

Dongying có nghĩa là “anh đào phương đông”, ám chỉ những cái cây mà nhà phát triển bất động sản định trồng tại khu chung cư. Khi tôi đến thăm One Riviera vào một buổi chiều ấm áp giữa tháng 10, thậm chí còn không có một cây non nào trong tầm mắt. (Dongying, công ty được liên hệ phỏng vấn, đã không bình luận gì về tình huống này.) Tôi gặp Liang Ming, một người đàn ông khoảng 40 tuổi, làm công việc văn phòng tại một công ty nước ngoài, người cũng đang chờ căn hộ của mình được xây dựng . Liang chỉ vào một trong những tầng trên của một trong những tòa tháp, chỉ cho tôi nơi gia đình và đồ đạc của anh đáng lẽ đã vào ở. Liang cho biết anh đã bán hai căn hộ khác để có được 23 triệu nhân dân tệ mua căn hộ này. Anh đã thanh toán đầy đủ bằng tiền mặt hai năm trước. Hiện anh đang miễn cưỡng thuê một căn hộ gần đó.

Các tòa nhà cao tầng này dường như chưa hoàn thiện. Hầu hết các ô cửa sổ đều đã được lắp đặt nhưng vẫn còn những mảng bê tông lộ thiên lớn. Khu vực xây dựng được rào lại bằng những bức tường xi măng cao, đổ nát và những rào chắn bằng tấm kim loại. Phía sau chúng là một vùng đất hoang đầy cỏ dại và những đống vật liệu xây dựng đang rỉ sét. Tôi không thấy một công nhân xây dựng nào vào ngày hôm đó. Liang cho biết không có công trình xây dựng nào đang được thực hiện, mặc dù đôi khi anh cũng phát hiện ra vài công nhân đi qua.

Nếu một công trường xây dựng không hoạt động trong một thời gian dài, chính quyền địa phương có thể dán nhãn cho nó là lanweilou – một dự án bị bỏ hoang. Các nhà đầu tư vào lanweilou có nhiều quyền truy đòi pháp lý hơn so với những nhà đầu tư trong các dự án vẫn đang hoạt động – ngay cả khi chỉ trên danh nghĩa, như One Riviera. Liang cho biết, các công ty xây dựng đang cố gắng duy trì vẻ ngoài là xây dựng đang đạt được tiến độ.

One Riviera xây trên một khu vực không rõ ràng về pháp lý. Vào năm 2020, Dongying đã bán khoản nợ của mình cho một công ty tên là Cinda Asset Management, một tập đoàn nhà nước chuyên tiếp quản các khoản nợ xấu của các công ty kém thanh khoản. Hồ sơ công khai cho thấy tập đoàn Cinda là chủ sở hữu thực sự của dự án One Riviera. Tập đoàn Cinda tỏ ra không mấy quan tâm đến việc hoàn thành dự án trên và thậm chí có thể được hưởng lợi nếu nó thất bại: nếu một công ty vỡ nợ, tập đoàn này có thể tiếp quản tài sản của nó.

Một đại diện của Dongying đã nói với các chủ nhà hồi đầu năm nay rằng Cinda đã mua cổ phần của công ty để đổi lấy các khoản nợ, nhưng đó hoàn toàn là một nhà đầu tư tài chính và không có nghĩa vụ phải hoàn thiện ngôi nhà. Không rõ ai kiểm soát tiền đặt cọc của chủ nhà hoặc tiền này đã đi đâu: tài khoản ký quỹ dùng để giữ tiền của One Riviera đã cạn kiệt.

Các chủ nhà đã kiện Dongying nhiều lần. Nhưng điều này chỉ dẫn đến những khoản phạt nhỏ cho công ty mà chủ nhà cho rằng họ đã phớt lờ. Gu Lin và Liang Ming đều được khuyên rằng việc khởi kiện Cinda là vô nghĩa – công ty này quá hùng mạnh nên tòa án địa phương sẽ không thụ lý vụ việc.

Kênh đàm phán duy nhất là ở cấp thấp nhất của chính phủ, một “văn phòng kiến nghị” gần One Riviera, nơi người dân địa phương có thể phàn nàn về mọi thứ, từ những người hàng xóm ồn ào đến nạn tham nhũng quy mô nhỏ. Thứ Năm hàng tuần, một nhóm chủ nhà tổ chức cuộc họp với một số nhà quản lý quận. Nhóm đã lập biểu đồ để theo dõi xem đến lượt ai sẽ “thay ca” trong việc đứng ra kiến nghị với các quan chức.

Liang cho rằng các cuộc đàm phán giống như một trận bóng đá không có bàn thắng: các câu hỏi về trách nhiệm được chuyền qua chuyền lại mà không có kết quả. Các cuộc thảo luận gần đây tại văn phòng này đã tiết lộ một diễn biến đáng lo ngại trong vụ án. Văn phòng kiến nghị cho biết những người chưa thanh toán đầy đủ tiền mua nhà nên thanh toán ngay bây giờ, như được quy định trong hợp đồng của họ. Nếu không, họ sẽ vi phạm các điều khoản ban đầu và có thể mất mọi yêu cầu bồi thường đối với căn hộ.

Khi tôi đến thăm văn phòng khiếu nại này vào một ngày thứ Năm trong tháng 10/2023, các chủ nhà đang tập trung trong một phòng họp nhỏ. Các quan chức ở đó không trả lời các câu hỏi do người dân nêu ra. Một số chủ nhà rùng mình khi nhìn thấy một nhà báo nước ngoài. Mặc dù một số người trong nhóm hoan nghênh sự chú ý của giới truyền thông nhưng những người khác tin rằng điều đó sẽ chỉ khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn. Một ông già yêu cầu tôi rời đi ngay lập tức. “Đảng Cộng sản sợ truyền thông nước ngoài hơn bất cứ điều gì khác,” ông nói và xua tôi đi.

Dongying gọi chủ nhà là xiaoyezhu, hay “tiểu địa chủ”. Gu Lin phàn nàn rằng thuật ngữ này thường được sử dụng trong các tranh chấp về tài sản nhỏ hơn nhiều và che đi thực tế rằng tiền tiết kiệm cả đời của hàng trăm gia đình đang bị đe dọa. “Tôi đã nhiều lần phản đối cách diễn đạt đó. Tôi nghĩ nó khá hay khi nói lên cách họ nghĩ về sinh kế của người dân. Tôi cảm thấy quyền tài sản và quyền sinh kế của chủ nhà đang bị chủ đầu tư, chính phủ và tòa án phớt lờ.”

Cảm giác bất công đang biến những cư dân tương lai của One Riviera thành những người biểu tình giận dữ. Khi thời hạn giao căn hộ trôi qua, họ bắt đầu tổ chức các cuộc biểu tình nhằm thu hút sự chú ý của chính quyền địa phương. Dongying, dường như lo lắng về việc thu hút sự chú ý không mong muốn từ chính quyền, đã công bố một buổi lễ đánh dấu sự sắp hoàn thành của dự án.

Họ gọi sự kiện này là “trận chiến 100 ngày” – ám chỉ lời hứa rằng người mua sẽ nhận được chìa khóa trong vòng 100 ngày tới. Vào ngày 5 tháng 3, một sân khấu đã được dựng lên tại One Riviera, phía sau là phông nền cao 3 mét với các khẩu hiệu đầy động lực được vẽ bằng các nét vẽ dày màu bạc: “Di chuyển nhanh chóng và siêng năng” và “Nhanh chóng dẫn đầu”. Vài chục chủ nhà, đội mũ cứng và mặc áo phản quang, theo dõi một giám đốc điều hành công ty phát biểu ăn mừng ngắn gọn trong khi một nhiếp ảnh gia tập trung ghi lại khoảnh khắc trên.

Buổi lễ đã có thể giúp giải quyết ổn thỏa mọi việc với các quan chức địa phương, nhưng nó không làm được gì để xoa dịu các chủ nhà. Vào tháng 10 (sau khi 100 ngày trôi qua) Liang Ming và một số người khác đột nhập vào công trường và trèo lên nhiều tầng. “Hãy giao nhà cho chúng tôi!” – họ đã hô vang từ vị trí trên cao đó. Liang cho biết, cảnh sát đã đến và đánh đập một số người biểu tình, xô ngã mọi người xuống đất.

Tại một cuộc biểu tình khác trong năm nay, nơi các chủ nhà của One Riviera tổ chức trước văn phòng khiếu nại, các sĩ quan của đội chống khủng bố Trung Quốc đã xuất hiện tại hiện trường. Họ kéo một số người biểu tình lên xe và thả họ xuống một khu vực cách đó 10 km, nơi rất khó bắt taxi. Nhóm này bao gồm một số người già và trẻ em, những người này đã phải đi bộ chậm rãi về hướng thành phố cho đến khi tìm được một chiếc taxi. Các sĩ quan cảnh sát đã đến thăm nhiều chủ nhà ở One Riviera để cảnh báo họ không nên biểu tình.

Một hình thức phản kháng khác là dùng tài chính. Một thực tế tàn khốc về sự thiếu hụt trong xây dựng là nhiều người mua đang mắc kẹt trong việc trả các khoản vay cho những căn hộ có thể không bao giờ tồn tại. Gu và một số người cũng đã lỡ mua căn hộ như anh cho biết vào tháng 9 rằng họ sẽ không trả tiền mua nhà theo đợt nữa.

Họ đang hợp tác tốt với nhau: một nhóm cư dân mạng bất đồng chính kiến bắt đầu thu thập dữ liệu về các cuộc tẩy chay trên khắp Trung Quốc vào tháng 6 năm 2022, tiết lộ rằng hàng chục nghìn người đã ngừng trả tiền như một hình thức phản đối. Một số người mua nhà thất vọng đã đăng các tuyên bố trực tuyến tuyên bố rằng họ sẽ không thanh toán cho đến khi nhận được chìa khóa. Điều này gây áp lực lên các ngân hàng và chính quyền địa phương trong việc giải quyết vấn đề, mặc dù Gu và những người hàng xóm tương lai của anh có thể phải gánh chịu hậu quả nghiêm trọng nếu họ không chịu thanh toán các khoản tiền mua nhà theo đợt.

Nói chuyện với giới truyền thông cũng có rủi ro, Gu biết điều đó. Nhưng sau khi thử những cách khác mà không đi đến đâu, anh cảm thấy buộc phải lên tiếng. Gu coi hoàn cảnh của mình phản ánh những vấn đề lớn hơn của Trung Quốc về pháp quyền. Anh nói: “Người dân đã đầu tư tài sản của nhiều thế hệ gia đình vào những căn hộ này và đây là những gì chúng tôi nhận được”.

Khế ước xã hội bất thành văn với Đảng Cộng sản Trung Quốc quy định rằng Đảng sẽ giúp người dân gia tăng của cải vật chất nhưng công dân phải tuyệt đối tuân lệnh lãnh đạo. Tuy nhiên, khi nền kinh tế gặp khó khăn, những công dân Trung Quốc vẫn buộc phải tuân lệnh. Đó là một trải nghiệm ngột ngạt và khó hiểu đối với những người đã sống qua nhiều thập kỷ tăng trưởng nhanh chóng.

Tình trạng khó khăn của chính anh đã khiến Gu tin rằng khắp Trung Quốc chắc chắn có nhiều người cũng giống anh. “Đây là Thượng Hải,” anh kêu lên. Thành phố lớn nhất Trung Quốc này có hệ thống tòa án phức tạp, với một số luật sư và thẩm phán giỏi nhất Trung Quốc, những người thông thạo luật thương mại. Nếu những rắc rối như vậy có thể xảy đến với Gu tại đây thì bất cứ ai cũng có thể bị ảnh hưởng.

Hình ảnh: Khu chung cư One Riviera chưa hoàn thiện tại Trung Quốc.