Giá nhà ở châu Á có thể giảm sâu trong năm 2023

The Sai Gon Times

Thứ Sáu, 16/12/2022

(KTSG Online) – Thị trường bất động sản châu Á – Thái Bình Dương đang đứng trước một đợt giảm giá mạnh với mức giảm từ 5-25% ở một số thị trường vì lãi suất vay thế chấp cao hơn khiến người có thu nhập trung bình khó mua nhà, Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) cảnh báo trong báo cáo công bố hôm 15-12.

Theo IMF, các điều kiện tài chính thắt chặt hơn đang làm tăng chi phí vay thế chấp, từ đó làm giảm nhu cầu nhà ở châu Á. Ảnh: AP

Báo cáo chỉ ra rằng, giá nhà ở châu Á – Thái Bình Dương đang đi ngang sau cơn sự bùng nổ kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Tình trạng này có thể dẫn đến sự điều chỉnh mạnh khi nền kinh tế toàn cầu tăng trưởng chậm lại hoặc suy thoái.

IMF cho biết, bên cạnh nguy cơ giảm giá đáng kể ở một số thị trường, giá nhà tăng vọt sớm hơn ở nhiều nước châu Á – Thái Bình Dương cũng làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả mua nhà. Chẳng hạn, vào năm 2021, giá nhà đất thực tế tại Hàn Quốc sau khi đã điều chỉnh theo lạm phát đã tăng khoảng 20%.

Trong cùng thời kỳ, giá nhà tại Nhật Bản và Singapore tăng khoảng 10% trong khi Trung Quốc và Thái Lan ghi nhận giá nhà tăng khoảng 5%, trước khi các dấu hiệu suy yếu xuất hiện ở một số khu vực châu Á trong năm nay. Việc rút lại chính sách kích thích tiền tệ trong bối cảnh lạm phát cao đang gây áp lực nặng lên giá cả trên thị trường bất động sản.

Theo IMF, giá nhà trên toàn khu vực châu Á-Thái Bình Dương đang bị “lệch pha” do tăng quá mạnh trong thời kỳ đại dịch Covid-19, đặc biệt là ở các nền kinh tế phát triển.

“Từ khi kết thúc cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đến trước khi đại dịch Covid-19 ập đến, nhiều thị trường nhà ở châu Á chứng kiến mức tăng giá đáng kể. Sau đó, đại dịch đã tạo ra sự thay đổi mạnh mẽ mang tính cấu trúc ở nhiều thị trường nhà ở trong khu vực”. Siddharth Kothari, nhà kinh tế tại ban châu Á và Thái Bình Dương của IMF nói trong cuộc họp báo hôm 15-12.

Ông cho biết, về phía nhu cầu, các gói kích thích tài chính lớn và chính sách nới lỏng tiền tệ trong thời kỳ đại dịch đã hỗ trợ thị trường nhà ở, đặc biệt là ở các nền kinh tế tiên tiến của châu Á – Thái Bình Dương. Giữa lúc đó, nhu cầu làm việc từ xa đã thúc đẩy giá nhà ở các vùng nằm ngoài các trung tâm đô thị.

Ngoài ra, các yếu tố từ phía nguồn cung, chẳng hạn hoạt động xây dựng bị hạn chế ở thời kỳ đỉnh điểm của đại dịch cũng góp phần làm tăng giá nhà. Tuy nhiên, thị trường nhà ở của châu Á – Thái Bình Dương hiện đang đứng trước một bước ngoặt.

Báo cáo của IMF lưu ý, các điều kiện tài chính thắt chặt hơn đang làm tăng chi phí vay và hệ quả là nhu cầu nhà ở bắt đầu hạ nhiệt, với sự điều chỉnh đang diễn ra ở một số thị trường bất động sản trong khu vực.

Tại New Zealand, nơi giá nhà ở thực tế tăng mạnh nhất trong giai đoạn 2020-2021 (gần 35%), ngân hàng trung ương đã tăng lãi suất chính sách thêm 400 điểm cơ bản kể từ tháng 9-2021. Nỗ lực siết chặt tiền tệ này đã khiến giá nhà ở đây giảm trong hai quí liên tiếp, với mức giảm trong quý 2 mạnh nhất kể từ năm 2009, theo IMF.

Tương tự, thị trường nhà của Úc đã bắt đầu đi vào vòng xoáy giảm giá trong những tháng gần đây, dẫn đầu là các trung tâm đô thị lớn. Tại Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản vẫn đang chìm trong khủng hoảng sau nhiều năm giá nhà tăng mạnh cùng với mức nợ của các công ty phát triển bất động sản.

Ở các nước châu Á khác, như Malaysia và Philippines, thị trường nhà đang đối mặt với các vấn đề về nguồn cung. Tại Malaysia, vẫn còn một lượng bất động sản tồn kho đáng kể sau sự bùng nổ nhu cầu nhà vào đầu những năm của thập niên 2010.

IMF cho biết, nhìn chung khả năng chi trả mua nhà tại châu Á – Thái Bình Dương vẫn là một mối lo ngại lớn và dự kiến sẽ xấu đi khi lãi suất vay thế chấp tăng. Lãi suất cho các khoản vay thế chấp mua nhà dự kiến tăng hơn nữa sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) nâng lãi suất thêm 0,5 điểm phần trăm trong tuần này.

Trong năm nay, Fed đã dẫn dắt làn sóng thắt chặt tiền tệ trên toàn cầu bằng một loạt các đợt tăng lãi suất 0,75 điểm phần trăm. Các ngân hàng trung ương ở châu Á phải chạy theo Fed để tăng lãi suất. Điều này dẫn đến các ngân hàng thương mại trong khu vực cũng tăng lãi suất cho các khoản vay mua nhà, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả mua nhà.

“Nghiên cứu của chúng tôi, về cơ bản chỉ ra rằng để giải quyết vấn đề khả năng chi trả mua nhà, các chính phủ có thể cung cấp các khoản hỗ trợ có mục tiêu, chẳng hạn như bảo hiểm hoặc bảo lãnh vay thế chấp”, Kenichiro Kashiwase, đồng tác giả báo cáo nghiên cứu của IMF nói.

Báo cáo lưu ý, các chu kỳ bùng nổ và sụp đổ của thị trường nhà ở châu Á – Thái Bình Dương đã “có những tác động rõ rệt đối với nền kinh tế rộng lớn hơn”.

Đà tăng mạnh mẽ của giá nhà trong thời kỳ đại dịch Covid-19, nhờ lãi suất vay thế chấp thấp khi các ngân hàng trung ương nới lỏng chính sách tiền tệ, hiện đang đảo ngược. Điều này mở ra nguy cơ giảm giá lớn hơn trong tương lai.

Báo cáo của IMF cảnh báo mức giảm có thể sâu đến mức từ 5-20% ở một số nước châu Á – Thái Bình Dương khi lãi suất tiếp tục tăng.

Theo Krishna Srinivasan, Giám đốc phụ trách khu vực châu Á và Thái Bình Dương của IMF, giai đoạn hiện tại giống như một bước ngoặt khác đối với nhiều nước ở châu Á – Thái Bình Dương với khả năng đà tăng giá nhà sẽ đảo ngược trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chậm lại và lãi suất tăng.

Về năm mới sắp tới, ông nói “Khi hướng tới năm 2023, một lần nữa chúng ta thấy rằng môi trường toàn cầu rất mong manh, với những đám mây đen vần vũ ở phía chân trời. Chúng tôi cho rằng, thị trường nhà trong năm 2023 sẽ tồi tệ hơn năm 2022. Lạm phát vẫn ở mức cao một cách khó chịu và các điều kiện tài chính vẫn thắt chặt. Vì vậy mọi thứ có vẻ không mấy khả quan”, ông nói tại một cuộc họp trực tuyến hôm 15-12.

Theo Business Times, Nikkei Asia